Sirküler
BİRDEN FAZLA GAYRİMENKUL SATIŞI HER ZAMAN TİCARİ KAZANÇ ANLAMINA GELMEZ.
Arsanın kat karşılığı müteahhide verilmesi karşılığında iktisap edilen gayrimenkullerin satışının ticari bir organizasyon içerisinde yürütülmesi veya bu tür bir organizasyon içinde yürütülmemekle beraber;
a) Aynı kişiye farklı tarihlerde,
b) Farklı kişi ve tüzel kişilere aynı tarihte,
c) Değişik kişi ve tüzel kişilere, değişik tarihlerde veya birbirini izleyen yıllarda,
d) Bir kısmının teslim alındığı takvim yılı içinde toplu olarak diğer kısmının ise takip eden takvim yılı içinde satılması durumunda,
yapılan satışlar devamlı olarak gayrimenkul alım satım işiyle uğraşıldığına karine teşkil edeceğinden, elde edilen kazancın Gelir Vergisi Kanununun 37’nci maddesi çerçevesinde ticari kazanç olarak vergilendirilmesi öteden beri uygulanan ve vergi idaresince de benimsenen bir anlayıştır.
Yukarıda yer alan kriterler vergi idaresinin verdiği birden fazla gayrimenkul satışına ilişkin vergileme bakış açısını yansıtmakta olup, gerek vergi dairelerince gerekse vergi müfettişlerince geçmişe yönelik olarak birden fazla gayrimenkul satışları ile ilgili yapılan incelemelerde yukarıda yer alan kriterler gözönünde bulundurulmak suretiyle ticari kazanç tarhiyatı yapılıp yapılmayacağına karar verilmektedir.
Ancak, vergi yargısının olaya bakış açısında vergi idaresi ile örtüşen noktalar olduğu gibi, ayrılan noktalar da söz konusudur. Vergi idaresinde olduğu gibi vergi yargısı da birden fazla gayrimenkul satışı durumunda ticari kazançta vergilemenin ana unsuru devamlılık şartının gerçekleştiğini kabul etmektedir. Vergi yargısını vergi idaresinden ayıran nokta çok kritiktir. Bu kritik yaklaşım izleyen dönem verilecek kararlarda umarım değişmez, vatandaşların yargıya olan güveninin artmasına vesile olan yaklaşımlardır. Aşağıda verilen kararda bu yaklaşım açıkça görülmektedir.
“Ankara 1. Vergi Mahkemesi tarafından verilen 2018/1304 esas, 2019/437 numaralı Kararda gayrimenkul satışında ticari kazanç olarak vergileme yapabilmek için iki kritik noktaya atıf yapılmıştır. Buna göre söz konusu kararda, gayrimenkul alım satım işlerinden elde edilen kazancın ticari kazanç olarak vergilendirilmesi için öncelikle bir «alma ve satma faaliyetinin» bulunması ve sonrasında bu faaliyetin «devamlılık» arz etmesinin gerektiğinin altı çizilmiştir. Gayrimenkul alım satım işlerinin bir vergilendirme döneminde birden çok kez yenilenmesi yahut birden fazla vergilendirme döneminde gayrimenkul alım satım işlemlerinin yapılması halinde devamlılık koşulunun gerçekleştiği kabulü gerekmektedir. Devamlılık koşulunun sağlanması durumunda ticari kazanç için ikinci koşul kazanç elde etme gayesi olup olmadığının ortaya konmasıdır. Uzun yıllar önce alınan 7 adet gayrimenkullerin 2012, 2013 ve 2015 yıllarında satılması ticari kazancın unsurlarından olan devamlılık unsurunu gerçekleştirmekle birlikte, satıştan elde edilen gelirin ortağı olduğu şirkete borç olarak veya sermaye olarak konması nedeniyle kazanç elde etme unsurun gerçekleşmiş olduğunun kabul edilemeyeceğinden bahisle davayı kabul etmiştir.”
Bu kararda özetle vurgulanmak istenen nokta birden fazla gayrimenkul satışı gerçekleştirilmiş olsa bile, bu satış işlemlerinin ticari kazanç olarak değerlendirilmesi için kazanç elde etme gayesinin olup olmadığının vergi idaresince ortaya konması gerektiğinin altı çizilmektedir. Zira sahip olunan bir den fazla gayrimenkul satılarak oturmak amacıyla tek bir gayrimenkul alınabilir veya şirket ortağı şirketin borçlarını ödemek için sattığı gayrimenkullerden elde ettiği kazancı şirkete sermaye olarak koyabilir veya borç olarak verebilir yine satılan gayrimenkullerden elde edilen kazanç gayrimenkul sahibinin kendisinin veya bir yakının tedavisinde kullanılabilir. Bu örnekler çoğaltılabilir. Burada vergi yargısının bakışı gayrimenkul satışlarının arkasında yatan nedenin araştırılması, daha doğrusu kazanç elde gayesinin olup olmadığının somut bir şekilde ortaya konularak gayrimenkul satışlarından elde edilen kazançların ticari kazanç mı değer artış kazancı mı olduğuna karar verilmesidir.
Umarım bu yaklaşım değişmez.
Saygılarımızla
Soner ÜLGEN
Yeminli Mali Müşavir
CPA
